REITに伴うリスク

　REITに伴うリスクとはどのようなものがあるのでしょうか？リスクについて考えてみましょう。

（1）投資口の価格変動リスク

　不動産投資信託は元本が保証された商品ではなく、価格変動リスクがあります。 株式投資同様、取引所で取引されるのでREIT株価は上下に変動します。その価格は、日々変動し、不動産投資信託を購入した投資家はそれによって損失や利益を受ける可能性があります。安い株価で購入したほうが当然元本割れリスクは小さくなります。購入価格によっては元本割れを起こすことがあります。

（2）投資口の流動性リスク

　不動産投資信託の投資口は、市場で売買されます。したがって、株式などと同様に投資口を市場で売却しようとした際、それに応じる買い手が存在しなければ、取引が成立せず、換金できない可能性が存在します。また、稼働率が上がらないと、思ったような賃料収入が得られません。例えば2003年問題の際は、オフィスビルの大量供給が話題になりました。今後は2007年問題という団塊世代の大量退職による、会社のオフィススペースの縮小が大きな影響を及ぼす可能性があります。

（3）不動産に係るリスク

　投資対象となっている不動産が、災害等を原因として、毀損・滅失・劣化するリスクが存在します。地震・火災・台風などで建物が損傷してしまう可能性もあります。しかし、REITが保有している物件はグレードが高いので全壊するということは考えづらいでしょう。（地震保険に加入しているREITもありますが、地震保険料が高額なため対応はまちまちです。）この場合、当該不動産の価値が下落し、投資家が損失を被る可能性があります。 また、不動産市況、賃料水準の変化もリスク要因となります。不動産投資信託の収益源である賃料収入の変化は不動産投資信託の価格に大きな影響を与えると考えられます。賃料収入が増加し、不動産の稼働率が上昇することは不動産投資信託の収益の向上につながる一方、賃料の減少や稼働率の低下は、収益の悪化につながります。

（4）不動産の賃借人（テナント）に関するリスク

　不動産投資信託の収益は、賃料収入から得られることになります。したがって、その賃料の支払いを行うテナントが安定的に賃料を支払う能力があるか否かは、不動産投資信託の価格に重要な影響をもたらすと考えられます。たとえば、テナントである企業の信用不安などの問題は、不動産投資信託の価値を下落させる可能性があります。

（5）借入れに関するリスク

　不動産投資法人は、金融機関からの借入れや債券の発行等によって資金の調達をすることができます。金利の上昇や賃料収入の減少などによって、この債務負担が大きくなれば、投資法人の収益を悪化させる要因となります。また、債務の支払いができなくなり、債務不履行となった場合には、投資法人が倒産し、投資家が損失を被る可能性があります。

（6）ファンドの関係者に関するリスク

　投資法人の運営にあたって、投資法人の役員が不正を働いた場合、投資家は不利益を被る可能性があります。また、運用会社（委託会社）、不動産管理会社などファンドの運営にかかわる関係者が不正を行うことによっても同様に不利益を被る可能性があります。

（7）委託リスク

　運用をプロに任せているとはいえ、その手腕はピンからキリまであります。マネジャーの力量はすぐに現れるものではなく、長期的に表面化してきます。REITの本場アメリカではマネジャーでREITを選ぶことが常識だそうです。

（8）制度変更のリスク

　法律や税制の改正などの制度変更によって、投資家が不利益を被る可能性があります。プラスになることも、マイナスになることもあるので不動産関連のニュースには注目する必要があります。 なお、個別の不動産投資信託のリスク要因の詳細については、目論見書、有価証券届出書に記載されており、投資にあたっては、これらに留意する必要があります。

　災害リスク以外はある程度予想がつくものです。「投資は自己責任」ということを頭において、タイミングをよく考えて購入・売却しましょう。