REIT購入のチェック

（１）不動産投資信託（J－REIT）で、どれくらいの利回りを期待できるかに関しては、各種の調査による予想でいうと、ほぼ３％台の利回りは確保できるだろうとする見方が強いようです。

　たとえば、ある銀行の資料では、J-REITの予想利回りは平均3.63％です。東京証券取引所一部に上場している株式の予想配当利回りは1.06％、より安全性の高いわが国の10年もの国債は1.33％ですから、これらを大きく上回っています。金利水準の高いアメリカの10年もの国債だと4.13％の利回りですから、それよりは見劣りするのですが、アメリカ国債には為替リスクがともないます。

　売却の可能性を考えると、いくらで換金できるのかという点も重要な問題になってきます。そこで、年間の利回りに、売却時の値上がり益を加えたトータルリターンの実績をみると、2004年3月から2005年2月の1年間のj-REITの平均は27.2％に達するという数字があります。ちょうどJ－REIT価格が大幅にアップした時期なので、トータルリターンがたいへん大きかったわけです。

　しかし、これはあくまで過去のデータであるので十分注意して下さい。

（２）安全性や利回りの安定度を予想する上で、特に重要なのはその投資法人がどの地域の、どのような物件に投資しているのかという点です。

　例えば、東京圏などの大都市圏の都心近くの最新設備を備えた大型のオフィスビルが中心になっているのであれば、空室のリスクはほとんどないといってもいいかもしれませんが、その分取得価格が高くなり、投資利回りは低くなる可能性があります。安定性は高いので、長期間保有してその間に分配金を得て収益を確保していくという考え方であれば、最適の銘柄ということができます。ただし、そうした銘柄は価格的に高いのが一般的です。

　これに対して、地方の物件や、商業施設、賃貸住宅なども投資対象とする銘柄は、比較的安く物件を取得できます。賃料には価格ほどの差はありませんから、相対的に利回りは高くなります。その分、経済基盤が脆弱なため、テナントの確保には都市圏と比べると、リスクがともなう面があります。 また、賃貸住宅はオフィスビルや商業ビルほどに利回りは高くありませんが、空室リスクが小さく、収益は安定しているメリットがあります。そうした点を考慮しながら、個別の銘柄を比較検討するようにしましょう。

（３）個別銘柄を選ぶ上で重要なことは、自分が何を重視して投資するのかという点です。 上場銘柄でも価格は20万円前後から100万円台まで千差万別ですし、利回りも3％台が中心とはいえ、1％台から4％台まで広がっています。さらに、発行時価総額も100億円台から4000億円もある銘柄まであります。

　また安めで購入できる銘柄のなかには利回りが4％台の物件もありますし、なかには5％台のものまであります。しかし、これらは概して、時価総額もあまり大きな規模とはいえず、安定性、安全性という点になると十分な実績を確保するには至っていないといえます。

　多少のリスクを背負っても利回りを重視するのか、利回りが若干低くなっても安全性をとるのか、投資家それぞれの判断による自己責任ということになります。