REITの魅力
不動産投資信託の魅力は数多くあります。なかでも、20～70万円という比較的小額から、気軽に不動産投信ができる道を切り拓いたことの功績は大きいでしょう。不動産を買うことは、多くの人々にとって「人生最大の買い物」といわれるほど、多額のお金を必要とするものであり、「不動産へ投資をする」ということは、決して誰にでも手の届くものではありませんでした。 しかし、不動産投資信託の登場によって、投資家は、小口化された投資口を購入するという形式で、比較的少額から、不動産に投資をすることが可能になりました。 また単独で物件を保有している場合と異なり、不動産のプロが多数の分配投資をしてくれるので、しっかりとリスクヘッジをすることができます。これらの保有物件から入る毎月の賃料が分配金の原資となるので、収益が比較的安定しているのも大きな魅力といえるでしょう。このような魅力を一つずつみていきましょう。
魅力（1）：比較的高い配当（分配金）利回りを見込むことができる
不動産投資信託に投資することの最大の魅力は、この配当利回りにあると言われています。
現在は、まだファンドの数が少ないために、一概にその水準を示すことは難しいですが、例えば、現在上場している不動産投資信託の一つが公表している平成13年12月期（平成13年3月16日～平成13年12月31日）の分配金予想額は16,200円です。これを平成14年2月1日現在の時価をベースとし、年率換算すると4％台前半の利回りとなります。但し、同法人の公表資料によると実質的な運用期間は平成13年5月23日からとなっており、この実質的な運用期間を基に同様の年換算利回りを計算すると6％台後半となります。これは、現在の預貯金の金利水準や株式の配当利回りなどと比較しても、高い水準にあると言えます。
ただし、不動産投資信託の分配金は、将来的にその支払いが保障されているとはいえません。投資口の価格もまた日々変動しているものです。したがって、この配当利回りはあくまでも予想、もしくは過去の実績としての数値になることは注意が必要です。
魅力（2）：安定した配当
不動産投資に限らず、一般に投資から得られるリターンはインカムゲインとキャピタルゲインに分類されます。
前者は、投資元本が生み出す果実部分であり、債券であれば利子、株式であれば配当、不動産投資であれば賃貸収益です。後者は、投資元本の増加によってもたらされる収益であり、元本が増加すればキャピタルゲイン、減少すればキャピタルロスとなります。 そして、それらの合計をトータルリターンと呼びます。商業施設としての立地に優れ、信用力のある大手小売企業と長期間の賃貸借契約がある物件を選んで投資することにより、将来的に長期間にわたって安定したインカムゲインが期待できます。
現状の市場環境では平均して毎年5％から6％程度の利回りが見込めますから、キャピタルゲインを全く見込まなくてもトータルリターンは5％～6％、逆に毎年１％程度のキャピタルロス（10年間で1割の価値下落）を見込んだとしても、4％～5％程度のトータルリターンが得られます。 さらに、もし仮に投資不動産の価値が完全にゼロになってしまったとしても、30年にわたって安定したインカムゲインが得られれば、投資元本の1.5～1.8倍の現金を回収することができます。
不動産投資信託の配当は、ファンドの所有する不動産から得られるインカムゲインが主な原資となっています。不動産賃料は、あらかじめその額が一定期間にわたって定められていることが多く、一般の事業会社の収益などと比べると、不動産投資の収益は安定したものとなりやすいといわれています。その結果、不動産投資信託から得られる分配金も同様に安定的に推移することが期待されています。
但し、このような特徴は、あくまでも事業会社との比較の中での傾向であって、将来にわたって安定的な分配金支払いが約束されているとは限りません。賃料の未払いや建物の滅失等が発生した場合には、分配金の支払いが減額されることや、支払われないことも考えられるので注意が必要です。
魅力（3）：インフレリスクに強い
定期預金等の確定利回り商品の場合、元本が保証されていたとしても、インフレによって実質的な資産の価値が低下するリスクがあります。 インフレとは、「物価上昇による貨幣価値の下落」を意味します。たとえば、今後1年間で物価が1割上昇すると、現在100円で買えるものが1年後には110円払わなければ買えなくなります。すなわち、実質的にみると、1年後の100円は現在の約90円の価値しかなくなってしまうということです。お金の価値が下がるということは、金融資産（銀行預金や債券）の価値も下がることを意味します。たとえば、5年満期の定期預金について考えてみると、現在100万円の投資を行うと、5年後には同じ100万円の元本が償還されますが、その5年間で物価が20％上昇したとすると、戻ってくる100万円の実質的な価値は、投資した時点での貨幣価値に換算すると80万円程度にしかならないということです。
しかし、不動産投資信託では、所有する不動産自体の価値や賃料も物価変動とともに上昇する傾向があるために、このリスクは抑えられると考えられます。消費者物価が1割上昇したからといって、必ず不動産の価格も1割上昇するとは限りませんが、一般的には、消費者物価が上昇している局面では、不動産も含めて資産価格全般も上昇する可能性が高いと言えます。インフレによる資産の目減りは、特に中長期での資産運用にあたっては、認識しておくべき一つの大きなリスクであるため、インフレに強い不動産投資信託は、その点において優れた投資商品であると言われています。
但し、不動産投資信託の収益源となる賃料水準については、やはり不動産の需要と供給の影響を直接的には受けるため、必ずしも物価上昇に連動するというものではなく、また物件によって、その上昇の度合いなどにも格差が生じることも考えられるので気をつけましょう。
魅力（4）：プロが運用
素人には難しい不動産の購入・売却から運用まで全てプロに任せることができます。また、REIT株を売却しないかぎり税金の申請もしなくて良いので気が楽です。
魅力（5）：小額から投資可能
実物不動産への投資が最低でも数千万円以上（ワンルームマンションは数百万円以上）かかるのに対して、REITでは数十万円から投資することが可能です。小額から投資できることで複利の効果が得やすいというメリットもあります。
また、証券化することにより個人でも大型商業施設などのオーナー（一部）になることができます。
魅力（6）：レバレッジ効果
レバレッジとは「梃子」のことで、投資用語で「借入をおこない大きなリターンを得る」ことを意味します。REITが借入れをおこなうことで、投資家は返済のリスクを負わずにレバレッジの恩恵を受けることができます。
具体的には利回り4%のREITが、金利2%で自己資本の50%を借入したとします。すると、年間の利回りは5%にアップします。これがレバレッジ効果です。